Рынок земли – привлекательный и ужасающий

Ринок землі – привабливий і жахаючий

До начала следующего года в Украине должен заработать рынок земель сельскохозяйственного назначения. Мораторий на продажу земли, который продолжается последние 20 лет, будет снято. Но если вспомнить, что все эти годы мораторий продлевался из-за неготовности к открытому рынку, более того, никаких действий для подготовки к его открытию так и не сделали, возникает резонный вопрос, а оправдан ли нынешний спешка новой власти? Правительство должно подготовить законопроект о рынке земель уже в начале октября, а в начале декабря парламент уже планирует его принять. Времени мало даже для того, чтобы обсудить различные модели будущего рынка, не говоря уже о внедрении наилучшей из них. Уже сейчас очевидно, что завершение земельной реформы, которая началась еще во времена президентства Кучмы, станет настоящим вызовом для государства.

Сейчас владельцы сельскохозяйственных паев официально не могут их ни продавать, ни использовать как банковские залоги. Это один из факторов, которые много лет существенно тормозят развитие мелкого фермерства в Украине, но способствуют благосостоянию крупных агропроизводителей, которые снимают эти паи в аренду по достаточно низким ценам и обычно на значительный срок. Часто целыми деревнями и на срок «50+» лет. Не редки и случаи, когда паи людей обрабатываются даже без уплаты аренды, а владельцы земель об этом и не знают. Кроме того, за время действия моратория около миллиона владельцев паев умерли, так и не передав их в наследство, и сейчас эти земли вообще ничьи. Конечно, если бы легальный рынок земли существовал, стоимость аренды была бы выше, потому что у владельцев был выбор или продаже земли, или использование в качестве залога, что снизило бы предложение, добавило аренде альтернатив, повышая ее цену. Собственно, через мощное лобби агропромышленников, которому на руку был земельный мораторий, в последние годы, несмотря на многочисленные призывы о необходимости внедрения свободного рынка, парламент ни шагу не делал для его запуска.

Кроме того, официальный рынок земли прекратил бы существование имеющегося на сегодня теневого рынка сельскохозяйственных земель, потому что на самом деле паи активно покупают и продают, изменяя целевое использование земель, или отчуждается как имущество фиктивно обанкротившихся компаний-арендаторов. Но если свободный рынок сельхозземель не будет регулируемым, то злоупотребления с паями не прекратятся, а наоборот, приумножатся.

Сейчас концепцию о рынке земли, которым занимается новоназначенный правительство, известно немного. Кроме того, что вместе с запуском рынке будет одновременно отменен запрет на отчуждение сельхозземель всех форм собственности (то есть и в частных, и государственных), известно, что земли будут продаваться только через электронные аукционы. Это хорошая практика, которая не гарантирует отсутствия злоупотреблений, но минимизирует их количество. Кроме того, продажа земли через электронные аукционы позволит отслеживать все операции, сохранять, систематизировать, а в дальнейшем анализировать данные о старых и новых владельцев, стоимость земли, объемы земельных участков в одних руках и тому подобное. Регистрация цены при сделках купли-продажи будет также обязательным. Эта информация может быть крайне важной для разработки дальнейших рыночных регуляции и контроля за процессами, которые будут происходить на рынке земли.

Также, вероятнее всего, право на покупку земель сельскохозяйственного назначения получат только граждане Украины и юридические лица-резиденты. Конечно, это не является стопроцентной гарантией того, что иностранцы не смогут купить наши земли. Но если иностранная компания захочет принять участие в земельном аукционе, она должна будет открыть в Украине официальное представительство, создать здесь рабочие места и здесь же платить налоги. По средним оценкам экспертов, создание рынка земли ежегодно будет добавлять к национальному ВВП 1-1,5 %, но основная ставка будет делаться на крупных хозяйственников.

Ограничение концентрации земель в одних руках будут, но достаточно лояльными: не более 35 % площади угодий территориальной общины, или 15 % области, или 0,5 % – страны. Но ставку все же планируют сделать на развитие фермерства.

Всемирный банк, который активно подключился к подготовке реформы, убежден, что вместе с запуском открытого рынка в Украине должен заработать специальный фонд, который будет гарантировать мелким фермерам возможность покупки паев. По оценкам Всемирного банка, в первые годы после запуска рынка около двух с половиной тысяч фермеров будут заинтересованы в покупке земельных наделов. К сожалению, далеко не все они имеют необходимые для этого деньги. А банковские кредиты с чрезвычайно высокими процентными ставками им не помогут. Именно для этого и нужен специальный фонд частичного кредитного гарантирования, объемы которого во Всемирном банке оценили в 500 млн долларов. Будет гарантировать фонд до 50 % суммы займа на срок до семи лет. В Минфине одобрительно восприняли эту идею, но отметили, что рассчитывают на то, что международные партнеры не только советом помогут Украине, но и согласятся частично этот фонд наполнить. Поддерживает идею создания фонда частичного гарантирования и Национальный банк, и даже больше, там уже оценивали внедрение аналогичной модели поддержки и считают ее эффективной. Однако, к возможности создания и запуска фонда до конца этого года украинские чиновники относятся очень скептически. Особенно если учесть, что только этим открытие рынка сельскохозяйственных земель ограничиться не сможет.

На очереди, в частности, инвентаризация всех земель с четким определением границ и владельцев тех или иных участков. Сейчас Государственный земельный кадастр заполнен на 65-70 %, относительно многих участков информация или частичная, или отсутствует, кое-где она вообще не совпадает с действительностью. Правительство надеется, что заполнить кадастр на 100 % удастся к началу 2021 года, потому что это длительный и дорогостоящий процесс, который часто требует выезда экспертов на место. Как будет работать рынок первый год с частично заполнен кадастром и как избежать злоупотреблений и махинаций – неизвестно.

Желательно было бы ввести механизмы, которые бы ограничивали аппетиты спекулянтов, например, повышенное налогообложение при продаже земельных участков чаще, чем раз на три, пять, десять лет. Сам по себе рынок земель не может быть полноценным товарным рынком, потому что земля для ее владельца – средство производства или заработка, а не товар. Потребности в частом продажи земель в кругу настоящих владельцев не будет, а вот спекулянтов повышенная ставка налогообложения будет отпугивать.

Кроме создания надежных юридических предохранителей от возможных спекуляций на рынке, необходимы также механизмы защиты от мошенников владельцев паев, ведь большинство из них – это пожилые люди, которых легко ввести в заблуждение, которым трудно будет освоить электронные аукционы, а порой и прочитать мелкий шрифт в соглашении не под силу.

Для снятия напряжения среди аграрных предпринимателей также следует создать механизм, который смог бы предоставлять преференции предыдущим арендаторам земли, чтобы не разрушить производственный потенциал тех компаний, которые давно работают на рынке. И самое главное – это создание государственного регулятора, который бы занимался работой земельного рынка и независимого института оценки земель.

Наконец не надо забывать, что государство должно стать таким же полноценным участником земельного рынка, как и остальные потенциальных продавцов и покупателей, а значит правительству надо иметь четкий план того, что государство будет делать с имеющимися в ее распоряжении землями. Как использовать имеющиеся наделы, принадлежащие многочисленным государственным агроінститутам и шовківництвам, стоит их удерживать, целесообразно их продавать? Или, может, стоит сгруппировать государственные земли в земельный банк и стать арендодателем для крупных производителей? Вариантов множество, но пока мы не слышали ни от одного чиновника хотя бы намека на то, что будет именно с государственными землями сельскохозяйственного назначения, которые также будут продаваться на рынке земли.

Сейчас очевидно, что количество задач, которые необходимо выполнить до запуска земельного рынка, необъятная. Это главный и очень весомый риск того, что рынок на начальном этапе не будет работать должным образом. Невозможно избежать ошибок, если рынок запускается буквально наугад. Проблемы не будут попереджатися, они будут решаться в процессе запуска и работы рынка в первые годы. По самым оптимистичным оценкам до приемлемого и рабочего варианта мы приблизимся в лучшем случае лет через пять-семь, набив немало шишек на лбу.

Текст: Валентина Ющенко